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              國有土地使用權掛牌出讓中的地價評估
              來源: | 作者:sdzhfdc | 發布時間: 2018-11-24 | 60823 次瀏覽 | 分享到:
              國有土地使用權掛牌出讓,是近年來新出現的一種土地使用權出讓方式。掛牌出讓土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布
              國有土地使用權掛牌出讓,是近年來新出現的一種土地使用權出讓方式。掛牌出讓土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。在掛牌出讓中,出讓人能否將土地使用權出讓出去,主要取決于其定價的高低。如果定價過高,會出現有價無市;如果定價過低,則可能得不到本應獲得的收益。從競買人的角度來看,能否獲得土地,取決于其出價的高低。如果出價過高,雖然能獲得土地,但由于土地成本過高,最終會使其利潤過低甚至虧損;如果出價過低,則難以獲得土地。因此,在掛牌出讓中,無論是出讓人還是競買人,都需要確定一個合理的價格。

              確定合理的地價,可以通過專業房地產估價機構和估價人員的配合,以房地產市場為基礎,從科學的角度去分析和測算。

              ◆土地掛牌出讓價格的評估

              按土地開發程度,可將掛牌出讓的宗地分為毛地(或生地)和熟地兩類。毛地是指不具有城市基礎設施或只完成臨時三通一平的土地,熟地是指具有較完善的城市基礎設施且土地平整(俗稱已完成七通一平或五通一平)的土地。因此,地價有毛地價和熟地價。毛地價由土地使用權出讓金和基礎設施配套建設費組成。

              其中,土地使用權出讓金為交給國家的土地使用權費,基礎設施配套建設費為大市政費和四源費。熟地價由毛地價和土地開發成本組成,土地開發成本為征地及拆遷補償、七通一平費等費用。其中,征地費用是指征用農民集體所有的土地所發生的費用,主要包括土地補償費、青苗補償費、地上物補償費、勞動力安置費、超轉人員安置費、菜田基金、耕地占用稅等;拆遷補償費用是指城市土地的舊城改造費用,分居民拆遷和單位拆遷,居民拆遷補償費用主要為被拆遷居民房屋的補償及安置費,單位拆遷補償為被拆遷單位房屋的補償、安置及停產停業損失補償費。七通一平費是指通上水、通下水、通電、通燃氣、通熱力、通郵、通路和場地平整。

              一、毛地價的評估方法

              毛地價由土地使用權出讓金和基礎設施配套建設費組成,主要評估方法有以下幾種:

              1 、基準地價修正法

              基準地價修正法是指按政府公布的基準地價,通過具體區位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等修正,得出估價宗地價格的一種方法。

              北京市人民政府于2002年頒發了《北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》(京政發[2002]32號)及其說明,對北京市出讓國有土地使用權按照不同用途和地價區類的基準地價重新作了規定,并要求北京市國有土地使用權出讓價格以此為基礎,進行宏觀控制。

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