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              房地產估價要重視環境因素對房地產價值的影響
              來源: | 作者:sdzhfdc | 發布時間: 2018-01-12 | 60903 次瀏覽 | 分享到:
              環境是人們日益關注的焦點,我們都不愿意生活在有污染的環境中。環境污染對房地產價值會造成一定的影響,處于惡劣環境中的房地產與處于優美環境中的房地產有不等同的價值
              環境是人們日益關注的焦點,我們都不愿意生活在有污染的環境中。環境污染對房地產價值會造成一定的影響,處于惡劣環境中的房地產與處于優美環境中的房地產有不等同的價值,即使它們的建筑標準、建筑質量、建筑材料等條件是一樣的。環境污染和環境條件對房地產價值的影響度到底有多大,怎樣評估房地產價值減損程度,目前,我國大部分的房地產估價報告對此涉及的很少。本文就房地產估價與環境影響評價之間的關系做一簡單論述。
                一、我國目前房地產估價中環境影響評估現狀
                環境影響評估在我國房地產評估實務中還沒有應用和開展,僅僅是在估價報告中描述估價標的所處環境的狀況和特點。但隨著估價理論和估價實務的發展和深入,環境保護法規的健全,以及不動產所有者關注環境因素對不動產價值的影響,我國的估價管理部門和估價機構可以在環境影響評估方面做出一些嘗試性的工作。
               ?。ㄒ唬┉h境影響評估的內涵
                環境因素對房地產價值會產生影響,一些人已經意識到這個問題。這里的環境不是指人文環境,特指地球空間范圍內的大氣環境,土壤環境,水環境等自然環境和人工條件形成的環境因素。環境影響評估 (environmental impact assessment)就是對影響待估房地產價值的所有自然和人為條件所組成環境因素進行的綜合評價。任何環境因素的存在,都會影響房地產的價值。環境因素對房地產價值的貶值性影響不僅僅包括環境污染因素,也包括由于自然條件的限制,不利于房地產價值的充分實現,引起的房地產價值的貶值。
                自然條件包括水源保護區、濕地或瀕危動植物保護區等。如在水源保護區建設房地產項目,人類活動就要受到限制,那么房地產的價值也就不能實現。典型案例就是湖北省武漢市在長江防洪墻內開發高檔商品住宅,盡管商品住宅享受到了長江的美景,但由于其危害了長江防洪的安全,而不得不將其炸掉,經濟損失超過2億元。人為條件可以是在環境中的存在物理射線、化學制劑、噪音、石棉、聚氯聯苯或其它有害物質。如化工廠的工業用地,可能由于工業生產,造成有害物質對土壤、地下水的滲透,造成一定的污染。如果在沒有進行有效的改造前,將工業用地直接轉變為非工業用地,如建造民用住宅,由于污染物的存在,有可能使住宅的價值貶值。
               ?。ǘ┉h境因素對房地產價值造成影響的典型案例
                我國在一些房地產方面的訴訟案中,已經涉及到了環境影響評估。只是由于我國沒有實質的操作規程和規范,使得環境因素對房地產價值的影響沒有定量的評估報告。例如,北京某開發公司開發的一宗房地產項目,由于冬季施工造成的居室內氨污染,使業主的身體健康造成損害。因此,業主到法院就污染問題進行起訴,法院受理了此案。經有關部門檢測,在住宅樓內數十戶業主的房間里,空氣中氨的濃度高出有關標準的十幾倍甚至幾十倍,其原因是冬季施工時在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發生后,開發商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施,并可無條件按原價退房并雙倍利息向業主進行賠償,但業主并不同意,因為業主以較低的期房價格購買,而現在房屋升值近20%。雙方對不動產的價值量存在爭議,那么這宗不動產的價值量到底是多少,需要公正的評估。這是一個典型的由于不動產受到污染,而使當事人對不動產價值量產生爭議的案例。

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