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              略論收益法評估誤差的成因
              來源: | 作者:sdzhfdc | 發布時間: 2019-10-02 | 59742 次瀏覽 | 分享到:
              收益還原法作為房地產估價中最基本的三大評估方法之一,已經成為有效性房地產估價中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實務操作中
              收益還原法作為房地產估價中最基本的三大評估方法之一,已經成為有效性房地產估價中的一種主要方法。但在收益還原法的理論解釋和實務操作中,還存在著收益外延界定混亂、還原利率確定不科學等問題,這將嚴重影響估計結果的準確性。本文將就純收益和還原利率的確定進行簡要的敘述,以分析收益法評估為何誤差較大。
                一、收益還原法估價思路和計算公式
                收益還原法是指待估房地產剩余年限的收益進行折現而求取待估房產現價的一種估價規程。若剩余年限無限則為收益還原法的一種特例,其折現率也稱為還原利率或資本化率。其評估思路為由收益性房地產具有在剩余年限內為業主帶來一定金額的收益,而房地產的耐用年限又相當長。這樣,這一房地產的價格就要相當于這樣一定金額的存款,這一存款在未來能帶來的利息與該房地產收益相當,則該房地產的現價就應該與上述存款金額相當。上述的估價思路只是一種相實簡明的思路,它的前提是:
                1、投資防地產的風險與存款的風險相當;
                2、房地產剩余年限無限;
                3、房地產每年收益相當;
                4、利率每年固定且房地產無增值。
                在上述前提下:
                待估房地產的現價/待估房地產年收益=等量存款額/等量存款年利息
                將上式轉為待估房地產現價:
                p=待估房地產年收益(a)/[等量存款年利率(a1)/等量存款額(p)]=待估房地產年收益(a)/還原利率(r)=a/r
                但這只是一種理想狀態,在實際生活中不可能有這種情況。事實上對于一個具有N年收益的房地產來說,其價格可以用以下的公式表示(公式一,見附件,下同):
                其中V 為具有N年收益的房地產的價格,Ai和Ri分別為第I年房地產的純收益和資本化率,N為房地產的收益年限。由此可見,要用收益還原法求得一宗房地產的準確價格,就應該知道其在剩余年限中每一年的年收益和還原利率。
                二、收益的確定
                對于純收益這一概念的外延的認識就存在諸多分歧。如純收益是否包含折舊費就有四點觀點:
                1、認為純收益不包含折舊,如柴強先生主編的《中國房地產估價師執業資格考試輔導材料》中就認為“以收益為目的而出租的房地產,其純收益是由該租賃收入(房租)扣除折舊費,維修費,管理費,稅金,保險費,租賃中介費等后的余額?!?
                2、認為純收益應當包含折舊,如郭娟娟、曹雪松同志在《采用收益還原法進行房地產評估時折舊費問題再討論》一文中認為“用收益還法進行房地產評估時,用于折現的純收益包括投資回報與投資回收兩部分,及純收益包含折舊在內”

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